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Avenida Juarez, La Paz, Puebla de Zaragoza.
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Este domingo entra en vigor la nueva ley hipotecaria, aprobada de manera definitiva por el Congreso en febrero y que fue publicada en el BOE hace tres meses. Las 3 principales novedades de esta nueva norma es que se restringen las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito y se endurecen las condiciones a fin de que un banco empiece los trámites de un desahucio.

Este domingo entra en vigor la nueva ley hipotecaria , aprobada de forma definitiva por el Congreso en febrero y que fue publicada en el BOE hace tres meses. Las tres primordiales novedades de esta nueva norma es que se restringen las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito y se endurecen las condiciones para que un banco comience los trámites de un desahucio.

De esta forma, de ahora en adelante, cuando los usuarios vayan a firmar una hipoteca, la entidad financiera va a analizar en profundidad la solvencia del interesado. Además, deberán percibir una documentación por la parte del banco con la suficiente antelación para estudiarlos. Ahora va a haber que hacer 2 visitas al notario y el banco va a poder obligar al que quiera un crédito hipotecario a hacerse un seguro, si bien no tiene por qué ser el que ofrezca la entidad. RTVE recoge en un reportaje los detalles de la nueva norma.

Solvencia del usuario

La propaganda del producto hipotecario debe indicar el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar no un seguro.

La entidad debe evaluar en profundidad la solvencia del cliente del servicio y de esta manera, analizará “la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos” y, si se prevé que el pago del crédito se marcha a alargar alén de la jubilación, se debe calcular el nivel de ingresos entonces.

Otra novedad es que la solvencia no puede basarse solo en el valor del inmueble hipotecado en el hecho de que este se vaya a valorizar, porque puede que no ocurra. De esta forma, se termina con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la residencia. El banco solo podrá conceder la hipoteca si esta evaluación señala que es probable que el cliente del servicio pague. Si rechaza el crédito, el banco debe informar sin demora y por escrito de ello y explicar los motivos.

Documentación precisa

Si el banco otorga el crédito, debe administrar al cliente del servicio múltiples documentos al menos diez días naturales ya antes de la firma. Uno de ellos es la Ficha Europea de Información Normalizada FEIN, en la que consta la información sobre el usuario y las características del préstamo (género de interés, cantidad, gastos, comisiones, cuotas…). Este documento es vinculante para el banco.

Otro es la Ficha de Advertencias Estandarizadas FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.

Si el préstamo es a interés variable, el banco debe aportar un documento concreto donde se simule cómo quedarían las cuotas a abonar en diferentes escenarios de evolución de los modelos de interés.

Por otra parte, el consumidor debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato, y si el banco exige un seguro para hogar, las condiciones de este seguro han de estar por escrito.

Finalmente, la nueva ley demanda que el consumidor debe ser advertido de que debe percibir de forma obligatoria asesoramiento adaptado y gratis del notario que escoja. La entidad debe mandar al fedatario la documentación entregada al prestamista junto a una declaración formada por él donde declare que la tiene y que le ha sido explicada.

El papel del notario

El notario debe aclarar todas y cada una de las dudas del consumidor ya antes de firmar el contrato. Estas dudas se resolverán en una primera visita, gratuita para el cliente, donde va a ser informado de las cláusulas del préstamos de manera exhaustiva y donde deberá completar un test sobre la documentación entregada. Esta visita debe efectuarse como muy tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato del préstamo. Si el notario estima que está todo adecuado y el cliente comprende todo, extiende un acta gratis y se fija una segunda visita.

Esta segunda visita, demandada por la ley, es en la que se firma el contrato, donde se otorga la escritura de préstamo hipotecario. Este nuevo modelo de 2 visitas se hace para evitar lo anterior: que el usuario conociese al notario en el mismo instante de la firma, una medida que según la ley sirve para recuperar la confianza de los prestatarios, da más seguridad jurídica, potencia la trasparencia y entendimiento de los contratos y de sus cláusulas y ofrece un equilibrio entre las partes.

El seguro

El banco sí puede obligarme a contratar uno, pero las ventas vinculadas, esto es, bultos integrados por el préstamo, están prohibidas. Mas la ley sí permite que la entidad exija un seguro de pago y un seguro de daños sobre el inmueble, pero el usuario elegirá el que desee, siempre y cuando cumpla con las exigencias de la entidad.

Hay una salvedad, que es que el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente del servicio y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso sí, con información precisa sobre los mismos. Además, se permite la venta combinada de préstamos, o sea, que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de interés por productos contratados de manera voluntaria, como un depósito, una tarjeta un plan de pensiones.

¿Quién paga los gastos de hipoteca?

El cliente del servicio solo paga los gastos de tasación. Las copias de la escritura, el gasto es de quien las pida. El resto de pagos son cosa del banco: los de gestoría, los aranceles notariales, la inscripción de las garantías en el registro de la propiedad y el conocido impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Las comisiones

La ley dice que solo se pueden repercutir “gastos comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados gastos habidos que puedan acreditarse”.

Queda establecido del mismo modo el derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo parte del préstamos sin abonar una comisión. La ley establece el derecho del banco a que se le pague una compensación (la pérdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites.

Si el usuario decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15 por cien del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato un 0,25 por ciento en los tres primeros años. La ley afirma que sólo se puede aplicar una de las 2 comisiones.

Si la hipoteca es de interés fijo, durante los diez primeros años de vigencia del contrato, la comisión no va a poder superar el dos por ciento del capital reembolsado anticipadamente. Tras esos diez años, el límite va a ser del uno con cinco por ciento .

Respecto a la comisión de apertura, si se pacta entre ambas partes que exista se debe de abonar de una sola vez y debe abarcar los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Otras novedades sobre comisiones son que el caso de novación subrogación, si el contrato pasa de interés fijo en sustitución de otro de interés variable, la comisión por reembolso amortización anticipada no va a poder superar el 0,15 por cien del capital rembolsado durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. Después no puede exigirse comisión ninguna. Esto no quiere decir que no haya que pagar nada en el caso de subrogación: la ley dice que hay que compensar al banco con la parte proporcional de los impuestos y los gastos que abonó cuando se constituyó el crédito.

Cláusulas suelo

La ley las prohíbe en hipotecas de interés variable, mas detalla que el interés no podrá ser negativo, por lo que el banco jamás va a pagar a los clientes por haberles prestado dinero. Si el euríbor es negativo, como ahora, los intereses van a poder ser igual a cero, pero nada más.

Intereses de demora

Conforme la ley, el interés de demora va a ser el que recoja el préstamo más tres puntos.

Trámites del desahucio

La nueva ley endurece las condiciones a fin de que la entidad de finanzas pida el vencimiento anticipado. Solo lo podrá hacer si en la primera mitad del préstamo hay un impago de doce cuotas si la cantidad que se ha dejado de pagar equivale al 3 por ciento del capital prestado.

En la segunda mitad del préstamo, el banco puede instar la ejecución hipotecaria cuando se produce el impago de 15 cuotas el 7 por ciento del capital prestado.

Dación en pago

La ley no la recoge, mas se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.

Divisas

Si el usuario contrata la hipoteca en otra moneda puede mudarla a euros si la mayor parte de sus ingresos activos están en esta moneda. El género de cambio va a ser el establecido por el Banco Central Europeo en la data que se pida la conversión.

Retroactividad

La nueva ley no tiene efectos retroactivas, excepto en el caso de novación y subrogación en el de vencimiento anticipado. De este modo, si desde este momento se genera una novación subrogación regirá la nueva ley hipotecaria, si bien el contrato sea precedente de su entrada en vigor.

También se va a aplicar a todas y cada una de las hipotecas la nueva disposición sobre el vencimiento anticipado, sobre cuándo puede el banco empezar los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio. Hay dos excepciones: si el cliente aduce que las condiciones que tiene son más convenientes que las de la nueva ley y si ya se ha producido el vencimiento adelantado, esté en la fase en la que esté.

Si quieres saber más de sustitución hipotecaria entonces da click en el enlace y obtendrás novedades.

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