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Avenida Juarez, La Paz, Puebla de Zaragoza.
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Qué es la subrogación hipotecaria

La subrogación de la hipoteca es un género de novación hipotecaria que permite efectuar cambios en el préstamo firmado con la entidad. La RAE define subrogar como reemplazar poner a alguien algo en vez de otra persona cosa”. Aplicado a una hipoteca esto pasa por cambiar alguno de los titulares (deudor acreedor) cambiar el bien hipotecado. La segunda opción es la menos frecuente y se emplearía para mantener las condiciones del préstamo cuando cambias de casa y en estos casos los bancos ya cuentan con producto propio la hipoteca puente.

A alterar los intervinientes en un préstamo hipotecario se le denomina subrogación personal y subjetiva. Este cambio puede afectar al deudor (quien contrata el préstamo) al acreedor (el banco). En otras palabras, con una subrogación hipotecaria puedes mudar el titular de la hipoteca mudar del banco la h

Subrogación del deudor: mudar la hipoteca de dueño

La subrogación de deudor se usa al comprar una residencia. Con ella el comprador reemplaza al vendedor en el préstamo hipotecario, de manera que se convierte en el titular de la hipoteca.

El cambio del titular de hipoteca favorece al vendedor de la casa y también al comprador. El primero va a poder ‘deshacerse’ del préstamo sin abonar los gastos de cancelación anticipada ni la cancelación registral de la hipoteca

Por su parte, los beneficios de la subrogación de deudor para el comprador pasan por:

Acceder a un préstamo en mejores condiciones, especialmente si la hipoteca se firmó hace tiempo. Con una subrogación de hipoteca de vendedor a comprador puedes ahorrar mucho si revisas bien cuál es la oferta del mercado.

Menores costes de constitución. Una subrogación de deudor es más asequible que abrir una nueva hipoteca. Acá puedes ver cuánto cuesta una hipoteca

Precisamente por eso, uno de los pasos clave ya antes de comprar una casa es preguntar por la hipoteca. En el anterior link puede ver el resto.

Subrogación de entidad: mudar de banco la hipoteca

Esta es la modalidad más habitual. La mayoría de subrogaciones hipotecarias son con cambio de acreedor y buscan lo mismo progresar las condiciones de la hipoteca.

En una subrogación hipotecaria se negociarán determinadas condiciones de la hipoteca, mas no todas y cada una. Y es que una cosa es cambiar de banco y otra diferente tener una hipoteca 100 por ciento nueva y diferente de la que tenías. La ley es flexible y permite ahorrar costes, pero con unos límites. Si quieres algo radicalmente diferente a lo que ya tienes deberías constituir un nuevo préstamo y pagar gastos de cancelación adelantada.

Límites de la subrogación hipotecaria: Qué condiciones de la hipoteca se pueden cambiar

Uno de los inconvenientes de una subrogación de hipoteca es que solo se podrán cambiar ciertas condiciones del préstamo. Concretamente, se van a poder negociar los siguientes aspectos.

Tipo de interés. Con una subrogación puedes mejorar el género de interés que pagas e incluso cambiarlo. La nueva ley hipotecaria estimula el paso de hipotecas variables a hipotecas de tipo fijo y esta es una forma de hacerlo. Si estás pensando en cambiar acá te damos las claves para tomar tu decisión: ¿Qué es mejor una hipoteca con interés fijo variable? Si precisas una aproximación más veloz no vaciles en emplear la siguiente píldora.

¿Hipoteca a tipo fijo a tipo variable? :

Plazo de amortización. Si necesitas ampliar el plazo de la hipoteca con una subrogación de deudor podrás hacerlo. De esta manera podrás abonar la hipoteca en más años, si bien asimismo terminarás pagando considerablemente más por tu casa.

Comisiones de la hipoteca. La mayoría de bancos aplica las comisiones máximas que deja la ley para amortización adelantada novación, por servirnos de un ejemplo. Al mudar de banco puedes negociar estas comisiones.

Productos vinculados a la hipoteca. La nueva ley hipotecaria pone coto a la vinculación. Ahora estos productos asociados como seguros de vida, seguros para hogar aun planes de pensiones no pueden ser obligatorios y la entidad está siempre y en toda circunstancia obligada a presentar una oferta sin exactamente los mismos. La solución de la banca ha sido utilizar la vinculación para mejorar el tipo de interés. De esta forma, ahora contratar el seguro de vida puede ahorrarte 0,5 puntos porcentuales en el diferencial del préstamo. En este link te damos las claves para valorar estas ofertas

Cláusulas abusivas. Por supuesto, al cambiar de banco vas a poder quitar cláusulas suelo y cualquier otra condición exagerada en tu hipoteca. De hecho, recuerda que cambias de banco la hipoteca para mejorar, no para seguir igual peor.

El resto de condiciones de la hipoteca deberán proseguir igual. Esto desea decir que no vas a poder ampliar la hipoteca incorporar titulares al préstamo. Si quieres hacer eso deberías recurrir a una novación con tu propio banco firmar un nuevo préstamo tras anular el viejo.

Cuánto cuesta una subrogación

Llevar la hipoteca a otro banco no sale sin costo. Las entidades se resguardan ante esta clase de situaciones por medio de comisiones. La ley es la responsable de limitar la comisión por subrogación hipotecaria, aunque existen otros gastos adicionales por mudar de banco el préstamo de la casa.

Esto es lo que que tendrás que pagar por subrogar la hipoteca para cambiar de banco:

Comisión por subrogación de hipotecaria

Esta comisión está regulada legalmente y la nueva ley hipotecaria ha incluido algunas restricciones más. Como norma la comisión por cambio de banco no podrá superar el 0,5 por ciento del capital pendiente durante los primeros 5 años ni el 0,25 por ciento a partir del quinto ejercicio.

Si cambias de una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo las comisiones máximas van a ser de un 0,25 por cien los primeros 3 años y de un 0 por ciento desde ese momento.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo que deseen mudar de el tipo que pagan habrá que sumar la comisión por riesgo de tipo de interés. Esta comisión sólo se puede cobrar si la cancelación adelantada la subrogación supone una pérdida eficaz para la entidad. Para que lo comprendas mejor, si tu hipoteca es de un dos por cien y los modelos del mercado de un 1 por cien , la entidad dejará de ganar dinero y te podrá penalizar. Esta comisión no está regulada por ley y fluctúa entre el 0,5 por cien y el 5 por ciento del capital pendiente de la hipoteca.

Notaría y gestoría

Hacer una subrogación también incluye gastos de notaría de entre el 0,2 por ciento y el 0,5 por cien del dinero que reste por pagar de la hipoteca. Además de esto, pueden cargarnos gastos de gestoría por un valor de entre 200 y cuatrocientos euros.

Tasación y registro de la propiedad

El banco al que trasladamos la hipoteca deseará hacer sus cuentas y para esto puede solicitar una nueva tasación de la residencia. Este costo no es fijo y depende de la tasadadora y de la entidad, si bien puede elevarse hasta los 400 euros sencillamente. Afortunadamente, no todas y cada una de las entidades lo cobran.

Por último, también será preciso efectuar el cambio de hipoteca en el Registro de la Propiedad. Esta operación no suele superar los cien euros.

Impuestos por la subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria no lleva aparejada el pago de impuestos. En verdad, esta es una de sus ventajas sobre la constitución de una hipoteca Al cambiar de hipoteca te olvidarás del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en tanto que no adquieres ningún bien.

Sólo habría que abonar impuestos si amplias capital, algo que sólo puede hacerse con una novación y no mediante una subrogación. En un caso así habría que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que está cedido a las comunidades autónomas.

¿Compensa mudar la hipoteca de banco?

La subrogación es sólo una de las fórmulas para mejorar la hipoteca, mas no es la única. Otra opción alternativa sería buscar una novación con el banco a fin de que cambie las condiciones. En este punto amagar con el cambio puede ayudar a conseguirlo. En el apartado de de qué forma realizar una subrogación comprenderás mejor por qué.

Como norma general a fin de que la subrogación merezca la pena habrías de ser capaz de recobrar el dinero que te costó. Además de esto, lo idóneo es que logres amortizar ese costo durante los primeros tres años como máximo. Para hacer el cálculo sólo debes sumar los costes que terminas de ver y utilizar un comparador de hipotecas para averiguar cuánto te ahorrarías por el pago de intereses en el nuevo banco. Si el saldo es favorable, adelante.

Lógicamente, si existe alguna cláusula abusiva que tu banco se niega a cambiar, tienes una hipoteca multidivisa referida a un índice como el IRPH, también merecerá la pena cambiar de banco.

¿Es mejor subrogar anular la hipoteca?

Esta sería otra alternativa a la novación y la subrogacioń. Esencialmente consiste en anular el préstamo de forma adelantada para firmar uno nuevo. En general casi siempre será más barato subrogarte que anular la hipoteca para contratar una nueva.

La diferencia entre la subrogación y la cancelación hipotecaria es que con el primero proseguirás teniendo tu hipoteca y evitarás ciertos gastos adicionales. La comisión por subrogación y de cancelación anticipada del préstamo va a ser exactamente la misma, mas al constituir una nueva hipoteca deberás abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la comisión de estudio. A esto deberás sumar la cancelación registral de la vieja hipoteca, que puede sumar otros 300 euros auxiliares.

Pasos para cambiar de banco y subrogar la hipoteca

Ahora que ya sabes exactamente en qué consiste una subrogación, sus ventajas y también inconvenientes y cuándo compensa, sólo resta ver cómo mudar la hipoteca de banco. Realmente, el proceso de subrogación hipoteca es considerablemente más sencillo de lo que cabría aguardar. Básicamente vas a poder resolverlo todo en tres pasos.

Paso 1. Buscar una oferta que mejore tu hipoteca.

La mayor parte de entidades dispone de propuestas concretas para estos casos y no todas se publican claramente. Puedes empezar por buscar un comparador, pero no te olvides de visitar dos tres entidades en persona. En el caso de subrogaciones la oferta suele ser bastante adaptada.

Para poder comparar hipotecas de subrogación pide a tu banco y a la nueva entidad que te faciliten un cuadro de amortización utiliza un simulador hipotecario. Así vas a poder equiparar el ahorro en lo que se refiere al género de interés. No te olvides de consultar tampoco por las condiciones de los productos asociados, pues pueden marcar la diferencia.

Paso 2. Firma la oferta vinculante y deja que el banco se encargue

Las ofertas de los bancos tienen un periodo de validez de quince días, si bien lo más habitual es que desde la entidad te indiquen hasta cuándo van a poder conservar las condiciones. Cuando encuentres una nueva hipoteca que se ajuste a tu perfil sólo tienes que firmar su oferta vinculante indicando que deseas subrogar tu hipoteca bajo las nuevas condiciones.

Una de las preguntas más frecuentes es si hay que informar al banco donde tienes la hipoteca del cambio. La realidad es que sí, mas generalmente va a ser la nueva entidad quien lo haga. El nuevo banco mandará la oferta que te ha hecho a tu otro banco.

Paso tres. Espera hasta 15 días. Tu banco puede igualar la oferta.

Desde el instante en el que el nuevo banco comunique al actual que has firmado se abre un periodo de quince días en el que tu banco actual puede igualar la oferta. Si en ese periodo optar por hacerlo, tiene derecho a retenerte.

De igual modo que el banco no puede hacer nada si tú decides irte, tú tampoco vas a poder oponerte a quedarte si igualan la oferta. En este sentido, puede informar que anula la operación en ese plazo de 15 días y después dispondrá de diez días para igualar mejorar las condiciones del préstamo.

Una vez pasado ese periodo de cerca de un mes tú ya tendrás una hipoteca con mejores condiciones, hayas no alterado de banco.

Si quieres saber más relacionado a sustitución hipotecaria entonces aprieta en el link para tener mejor información.

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